Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinde, taraflar yeni kira döneminde kira bedelinin hangi oranda artacağını belirleyebilmektedir. Peki, bu oranı belirlerken nelere dikkat edilmelidir? Sözleşmede belirlenen oran hangi hallerde geçersiz hale gelir? Bu soruların cevabı Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin belirlenmesi başlıklı 343. maddesinde karşımıza çıkmaktadır.
Anılan maddeye göre; kiracı ile kiralayanın yapacakları anlaşmada belirlenen kira artış oranının, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğu belirtilmiştir. İşbu madde ile daha önce “üretici fiyat endeksindeki artış” ölçüt alınırken 17/1/2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanunun 56 ncı maddesiyle, “üretici fiyat endeksindeki artış” ibaresi “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiştir.
Taraflar aralarında yaptıkları sözleşmelerde emredici hukuk kurallarına uymak zorundalardır. Bu nedenle taraflar tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranınından fazla bir oran belirlemişler ise sözleşmenin bu hükmü geçersiz kabul edilmektedir.
Kira bedelinin artışına ilişkin herhangi bir anlaşma bulunmaması halinde bu oran nasıl belirlenecektir? Bu husus Borçlar Kanunu 343. maddenin ikinci fıkrasında açıklanmıştır. Buna göre, taraflar arasında anlaşma olmaması halinde yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak, hakkaniyete uygun olarak, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenecektir. Hakim, hakkaniyete uygun olduğunu öngördüğü taktirde tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının altında bir oran belirleyebilmektedir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin uzun yıllar devam etmesi halinde, kanunda belirtilen oranlara uyularak her yeni kira döneminde kira artışı uygulanmasına rağmen, kira bedelinin emsal kiraların çok altında kalması durumunda ne yapılmalıdır?
Tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı objektif anlamda bir ölçüt olduğundan kanun koyucu tarafından benimsenmiştir. Ancak, kira sözleşmelerinin uzun sürelerde devam etmesi durumunda ekonomik koşullar ve benzeri dış etkenler ile birlikte bu orana göre belirlenecek kira bedeli, emsal kira bedellerinin altında kalabilmektedir. Bu noktada kanun koyucu yine aynı maddenin üçüncü fıkrasında beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için istinai bir kural belirlemiştir. Bu kurala göre; beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira artış oranı, kanuna uygun olarak belirlenmiş olsa dahi hakim, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun ölçütler ile yeni dönemde uygulanacak kira bedelini belirleyebilir. Bu belirleme yapılırken kanunda belirtilen orana uymak zorunlu değildir.
Kiralayan, kira bedelinin emsal kira bedellerinin altında kaldığını düşünüyorsa anılan hükme dayanarak uygulamadaki adıyla kira tespit davası açabilecektir. Peki, bu davayı açarken dikkat edilecek hususlar nelerdir? Borçlar Kanunun dava açma süresi başlıklı 344. maddesinde işbu davayı açmak için gereken koşullar belirtilmiştir. Buna göre; kiralayan yeni kira döneminin başlangıcından bir ay öncesinde dava açmış olmalıdır.
Kişilerin direk olarak dava yoluna başvurmadan başvurabilecekleri bir yöntem var mıdır? Bu noktada kanun koyucu yeni kira döneminin başlangıcından bir ay öncesinde kiracıya kira bedelindeki artışın yazılı olarak bildirilmesi halinde yeni kira dönemi içerisinde herhangi bir zamanda dava açabilme hakkı tanımıştır. Bu yazılı ihtardan sonra kiracı belirlenen artışı kabul ederse dava açma lüzumu doğmayacaktır. Ancak kiracı, usulüne uygun olarak yapılan bildirime rağmen bu yazılı ihtara uymazsa, kiralayan yeni kira dönemi içerisindeki herhangi bir zamanda dava açabilecektir. İşbu dava yeni kira dönemi içerisindeki hangi zaman da açılırsa açılsın bu kira döneminin en başından itibaren sonuç doğuracaktır.
Kanun koyucu kiracının güç durumlar ile karşı karşıya kalmaması için, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeme koşulunu benimsemiştir. Bunun yanında kiralayanın da emsal kiraların çok altında bedeller ile sözleşmeye devam etme zorunluluğu altına girmemesi için beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerine yönelik istisna getirmiştir. Bu istisna, sözleşme devam ettiği sürece her yeni beş yıl için geçerlidir. Örneğin on yıldır devam eden bir sözleşmde ilk beş yılın sonunda, altıncı yılın kira bedeline ilişkin olarak tespit davası açılarak artış yapılmış olması, onuncu yılın sonunda on birinci yıl için tekrar kira bedelinin tespiti davasının açılmasının önünde engel oluşturmamaktadır.
Av. H. Kübra KARA